Oud huis kopen: waar let je op en wie vraag je wat?

Waarom is een oud huis anders?

Een huis dat opgeknapt moet worden, is vaak goedkoper dan een instapklaar huis. Het heeft wel meer kans op verborgen gebreken. Je neemt dus meer risico¹. Daarom helpt het om vooraf te weten wat je moet nakijken, en bij wie je moet zijn.

Je hebt zelf een onderzoeksplicht. Wat je bij een bezichtiging had kunnen zien, komt later voor jouw rekening³. De verkoper moet je op zijn beurt vertellen wat hij weet⁴. Beide plichten werken we uit in ons artikel over de NVM-vragenlijst.

Wat controleer je aan het huis zelf?

In deze tabel staan de punten die bij oude huizen vaak spelen. Daarna lees je per punt iets meer.

Fundering. Veel oude huizen hebben een houten fundering¹. Radar noemt drie risicofactoren: gebouwd vóór 1970, houten palen en veen of klei als ondergrond⁵. Zie je scheuren in muren of vloeren? Vraag de verkoper om een funderingsrapport¹. Wat je zelf kunt zien en wat het kost, lees je in ons artikel over funderingsproblemen herkennen.

Asbest. Sinds 1 juli 1993 is asbest in Nederland nagenoeg verboden. Huizen van vóór 1994 gelden daarom als asbestverdacht⁸. Het zit bijvoorbeeld in dakbeplating, plaatmateriaal, kitten rond kozijnen of oud vinyl². Zolang het niet beschadigd is, is het volgens De Hypotheker niet direct gevaarlijk. Verwijderen bij een latere verbouwing kost wel tijd en geld¹. Ga je een huis van vóór 1994 slopen of verbouwen? Dan is een asbestinventarisatie door een erkend bedrijf meestal verplicht. Een inventarisatie met alleen een visuele inspectie kost volgens Milieu Centraal ongeveer € 400 tot € 500. Voor een verbouwing is vaak een uitgebreider onderzoek nodig, dat een paar honderd euro meer kost². Meer lees je in ons artikel over asbest in huis.

Vocht en lekkages. Kijk naar vlekken en verkleuringen op muren en plafonds, vooral in hoeken en bij kozijnen. Ruikt het muf? Dan kan er vocht zijn. Loslatend behang of loslatende verf kan wijzen op vocht of een lekkage. Vraag bij elke verkleuring wat de oorzaak was en wanneer het is opgelost. Lekkages komen vaak pas bij slecht weer aan het licht¹.

Elektra. Een oude meterkast of ouderwetse stoppen wijzen op oudere bedrading. Vraag dan extra na hoe het ervoor staat¹.

Buiten het huis: vergunningen, regels en grond

Een deel van wat je moet weten staat niet in het huis, maar bij de gemeente en in de papieren.

• Wat is vergund? Vraag bij de gemeente welke vergunningen zijn verleend. Is er flink verbouwd? Controleer of daar een vergunning voor is³. Hoe je het bouwdossier opvraagt, staat in ons artikel over bouwtekening opvragen.
• Wat mag er? Kijk in het bestemmingsplan of omgevingsplan wat er mag³. Dat zoek je op via bestemmingsplan opzoeken.
• Wat zit er in de grond? Controleer of de grond verontreinigd is, via de gemeente of Bodemloket.nl³.
• Juridische zaken. Lees erfdienstbaarheden, erfpacht en opstalrecht goed door³. Zie ons artikel over erfpacht.
• Is het een monument? Dan gelden extra regels, bijvoorbeeld voor een dakkapel¹⁰. Vraag bij de gemeente wat dat voor dit huis betekent. Lees ook ons artikel over monument kopen.

De gratis check van Vingboons toont het bouwjaar, de panden en bijgebouwen op het perceel, het energielabel, de monumentstatus, een funderingsindicatie op postcodeniveau en buurtcijfers. In het dossier komen daar de bestemming uit het bestemmingsplan, de bekendmakingen in de straat, het grondwater en de prijsontwikkeling bij. Het geeft geen zekerheid over dit ene huis. Het helpt wel om te bepalen wat je aan wie moet vragen. Begin op de homepage of lees wat je nog meer kunt nalopen op de pagina huis checken voor aankoop.

Wat staat er in de koopakte?

Bij een oud huis staat vaak een ouderdomsclausule in de akte. Je verklaart dan dat je weet dat het huis oud is. Het risico op gebreken door ouderdom verschuift dan naar jou⁶. Wat er precies onder valt, hangt af van de tekst. Lees hem goed, en lees ons artikel over de ouderdomsclausule.

Bekijk ook de vragenlijst van de verkoper. Hij moet vertellen wat invloed kan hebben op je aankoop, ook als je er niet naar vraagt. Bijzonderheden die niet in de vragenlijst of akte staan, worden schriftelijk vastgelegd⁴.

De keuring en je bod

Laat een bouwkundige keuring doen vóór je de koopovereenkomst tekent. Je krijgt zo inzicht in de staat van het huis en in het onderhoud dat nodig is. Je kunt de uitkomst gebruiken in het gesprek over de prijs³. Wat een keuring wel en niet ziet, staat in ons artikel over de bouwkundige keuring.

Houd ook ruimte in je budget voor onderhoud. Bij een oud huis komt dat bijna altijd.

Reken daarnaast op overbieden. In het derde kwartaal van 2026 ging 66 procent van de verkochte woningen boven de vraagprijs weg. Een jaar eerder was dat 71 procent⁷. Wat dat voor je bod betekent, lees je in hoeveel overbieden.

Overweeg een aankoopmakelaar. Die let op onderhoud, gebreken en reparaties, en kijkt ook naar bestemmingsplannen, milieuaspecten en Kadastergegevens³.

Een tip om te beginnen. Maak voor elk punt in de tabel een regel in je eigen lijst: wat zag je, wat vroeg je, wat was het antwoord en van wie? Na drie bezichtigingen weet je anders niet meer welk huis wat had. Je gesprek met de makelaar of keurder wordt er ook korter van.

Wat weten we niet?

• Wat verduurzamen van een oud huis kost. Dat hebben we hier niet onderzocht.
• Hoe het in jouw regio zit.
• Of dit ene huis bijzondere risico's heeft. Dat kan alleen een deskundige zeggen die het huis ziet.