Huis kopen met erfpacht: waar let je op?

Wat is erfpacht en hoe zie je dat?

Bij erfpacht heb je het recht om een stuk grond te gebruiken dat van iemand anders is. Je koopt dus geen grond, en meestal ook niet het huis zelf: je koopt het recht om ze te gebruiken. Voor het gebruik betaal je meestal elk jaar een vergoeding: de canon. De verkoper moet duidelijk zeggen dat het om erfpacht gaat. Dat blijkt uit de woningkenmerken, de akte van levering en het koopcontract¹.

Het Kadaster noemt twee soorten:

• Gemeentelijke erfpacht. De grond is van de gemeente. Voorbeelden zijn Amsterdam en Den Haag.
• Particuliere erfpacht. De grond is van een ander, zoals een vastgoedeigenaar, kerk, waterschap of vereniging van eigenaren².

Soms hoort er een opstalrecht bij: het recht om een gebouw te hebben op grond van een ander. Dan is het huis wel van jou. Eindigt de erfpacht, dan vervalt ook het opstalrecht. De erfverpachter wordt dan eigenaar van het huis. Hij moet je in principe de waarde van het huis vergoeden¹.

Hoe zie je dat er erfpacht is?

Kijk in de advertentie, in de akte van levering en in het koopcontract. Je kunt het ook bij het Kadaster nakijken. In de eigendomsinformatie staat onder "rechten" of er erfpacht op het perceel rust. Voor je eigen woning is die informatie gratis via MijnOverheid. Voor andere percelen bestel je hem bij het Kadaster. De afspraken staan in de akte waarmee het recht is gemaakt. Die heet de akte van vestiging of akte van uitgifte, kortweg de erfpachtakte. Je kunt hem bij het Kadaster opvragen².

De gratis check van Vingboons toont het perceel, het bouwjaar, de panden en bijgebouwen en het energielabel. Erfpacht zelf lees je daar niet uit af. Dat haal je uit de akte en de Kadastergegevens. In het dossier zie je daarnaast de bestemming uit het bestemmingsplan en de bekendmakingen in de straat. Wat je nog meer kunt nalopen, lees je op huis checken voor aankoop.

Wat staat er in de erfpachtvoorwaarden?

De regels staan in de erfpachtakte. Bij gemeentelijke erfpacht komen er vaak algemene voorwaarden bij. Ze zijn voor leken moeilijk te lezen. Een notaris kan ze uitleggen en is onpartijdig¹.

Loop deze punten na:¹

Er bestaan ook varianten, zoals Koopgarant, Kopen naar Wens en Duokoop. Laat de notaris vooraf de voor- en nadelen uitleggen¹.

Voortdurend, eeuwigdurend of tijdelijk: wat is het verschil?

Erfpacht is geen vast pakket. De regels hangen af van de erfverpachter. Amsterdam is een bekend voorbeeld.

In Amsterdam bestaat voortdurende erfpacht. Het recht wordt voor onbepaalde tijd gegeven. De canon wordt meestal elke 50 jaar herzien op basis van de actuele grondwaarde. Aan het eind van zo'n periode kan de erfpachter het voorstel van de gemeente aannemen. Hij kan het ook laten vaststellen door een commissie van drie deskundigen⁴.

Sinds 2016 bestaat daarnaast eeuwigdurende erfpacht. De canon wordt dan vastgezet en daarna elk jaar aangepast aan de inflatie (indexering). Er is dus geen herziening meer⁴. Overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht kan nog steeds. De gunstigste voorwaarden golden voor aanvragen tot 8 januari 2020. Voor latere aanvragen rekent de gemeente anders, met een overstapkorting van 35%⁵. Wat dat voor een bepaald huis betekent, rekent de gemeente Amsterdam voor.

Bij andere gemeenten en bij particuliere erfverpachters kan het anders zijn. Vraag dus altijd wat in de akte staat. Voor erfpacht met een vaste einddatum geldt een extra vraag. Knab wijst erop dat onzeker is wat er na afloop gebeurt³.

Wat zijn canon, afkoop en aftrek?

De canon kan jaarlijks stijgen en na een herziening fors veranderen. Een lage canon nu hoeft dus niet zo te blijven³.

Je kunt de canon soms afkopen. Je betaalt dan één keer een groot bedrag, en daarna betaal je geen canon meer voor de periode die je afkoopt. Kijk dus tot wanneer de afkoop loopt. Je blijft erfpachter. De andere voorwaarden in de akte blijven gelden. Afkopen is niet automatisch goedkoper³.

Knab geeft deze indicatie voor de belasting. Controleer dit bij een notaris of hypotheekadviseur, want de regels kunnen veranderen³.

Knab raadt af om de canon met een vuistregel te schatten. Het bedrag hangt af van de grondwaarde, het percentage, de looptijd en de voorwaarden³.

Wat vindt de bank?

Banken zijn bij erfpacht meestal terughoudender dan bij volle eigendom. Ze letten op de canon, de herzieningsdatum, de voorwaarden, of de eigenaar de overheid of een particulier is en of het recht voor bepaalde of onbepaalde tijd is¹.

Voor erfpachtrechten van vóór 2013 vraagt de bank meestal een erfpachtopinie. De kleur zegt veel: groen is financierbaar, oranje lastig, rood wordt niet gefinancierd. Voor nieuwere rechten bestaat die opinie niet en hanteert elke bank eigen beleid. Is de gemeente de erfverpachter, dan beoordeelt de bank zonder opinie¹.

Zet daarom een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst¹.

Wat doe je vóór je bod?

1. Vraag om de erfpachtakte en de algemene voorwaarden en lees ze.
2. Noteer grondeigenaar, einddatum, huidige canon en de datum van de volgende herziening.
3. Laat een notaris de voorwaarden uitleggen. Meer over wat je verder moet nakijken staat in ons artikel oud huis kopen.
4. Vraag je hypotheekadviseur of je bank de erfpacht accepteert.
5. Neem een financieringsvoorbehoud op.
6. Lees ook in de NVM-vragenlijst wat de verkoper over rechten op de grond meldt.

Wat weten we niet?

• Hoe het werkt bij jouw gemeente of erfverpachter. Dat verschilt.
• Wat de canon voor jouw huis wordt. Dat staat in de akte.
• De actuele belastingregels. Laat ze controleren.
• Wat een overstap in Amsterdam voor een bepaald huis kost. Dat rekent de gemeente voor.