Funderingsproblemen herkennen bij een bezichtiging

Welke tekens kun je zelf zien?

Tijdens een bezichtiging kun je op een paar dingen letten. KCAF, het kenniscentrum voor funderingsproblemen, noemt deze signalen:¹

• nieuwe scheuren, of scheuren die groter worden;
• hellende vloeren;
• deuren en ramen die anders sluiten dan vroeger;
• hoogteverschil met aangrenzende panden;
• vocht of water in de kruipruimte.

Radar noemt ook hoogteverschil tussen het huis en de stoep⁴.

Kijk ook naar de rest van de straat. Zie je hetzelfde bij de buren, dan is dat een aanwijzing. Zie je niets, dan weet je nog niet dat het goed zit. De fundering ligt grotendeels onder de grond. Het ontbreken van schade is dus geen bewijs¹.

KCAF waarschuwt dat scheuren ook kunnen komen door krimp, temperatuurverschillen of een verbouwing¹.

Zie je scheuren? Maak er foto's van en zet de datum erbij. Zo zie je later of ze veranderen¹.

Welke huizen lopen meer risico?

Radar noemt drie dingen die het risico groter maken:⁴

Ook de grondwaterstand speelt mee. Houten palen horen onder water te staan. Zakt het grondwater, dan komt de bovenkant van de palen droog te staan en tasten schimmels het hout aan. KCAF noemt paalrot een "silent killer", omdat je het vaak pas merkt als het te laat is. Hoe snel dat gaat, verschilt per houtsoort. Volgens KCAF verliest een paal van grenenspint na ongeveer drie jaar droogstand zijn sterkte, een paal van vurenhout na ongeveer tien jaar en een paal van grenen kernhout na ongeveer vijftien jaar. Perioden van droogstand tellen bij elkaar op⁸.

Hoe groot het probleem is? De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur verwacht dat in de komende tien jaar zo'n 425.000 gebouwen funderingsschade krijgen, en in 25 jaar 780.000. Het kabinet noemde die cijfers in juli 2025 in een brief aan de Tweede Kamer⁷. Zie het als richting, niet als feit voor jouw huis.

Wat kun je opzoeken voor je biedt?

Een kaart van de buurt is een start. KCAF zegt dat kaarten over een buurt geen definitief oordeel zijn over jouw woning². Verzamel daarom eerst gegevens over het huis zelf: bouwjaar, funderingstype, eerdere onderzoeken en eventueel herstel².

De gratis check van Vingboons toont het bouwjaar en een funderingsindicatie op postcodeniveau. Dat is een indicatie voor het gebied, geen uitspraak over dit huis. Het dossier voegt onder meer grondwater en de bekendmakingen in de straat toe. Dat kan helpen bij je vragen aan de verkoper.

Het funderingslabel is iets anders. Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een funderingsrisicoklasse, van A tot en met E⁵. De taxateur gebruikt daarvoor het funderingsrisicorapport van KCAF en vergelijkt dat met wat hij bij het huis ziet⁹. Het label is een risico-indicatie en geen definitief oordeel⁵. Lees meer op onze pagina over het funderingslabel.

Bouwtekeningen kunnen ook helpen. Daarop staat soms hoe het huis gefundeerd is. Zie ons artikel over bouwtekening opvragen.

Welke vragen stel je bij de bezichtiging?

Je hoeft niet zelf te meten. Je kunt wel vragen stellen. Vraag de verkoper of de makelaar:

• Wat is het bouwjaar, en hoe is het huis gefundeerd?
• Is er ooit een funderingsonderzoek gedaan, en is er een rapport?
• Is er funderingsherstel gedaan, en door wie?
• Zijn er scheuren hersteld, en kwamen ze terug?
• Is er een funderingslabel of een taxatierapport met een funderingsrisico?

Staat er een antwoord niet op papier? Vraag erom. Een verkoper moet vertellen wat hij weet. Hoe dat werkt, lees je in ons artikel over de NVM-vragenlijst.

Een label D of E betekent volgens Radar dat het risico verhoogd tot hoog is, of dat het huis in een risicogebied ligt. Dan is extra onderzoek nodig⁵. Een label A, B of C wijst op een laag tot matig risico en op geen directe tekenen van ernstige problemen⁵.

Wat doe je als je iets ziet?

1. Vraag de verkoper. Heeft hij een funderingsrapport? Zijn er eerder scheuren hersteld?
2. Laat een bouwkundige keuring doen. Een standaard keuring kijkt niet routinematig naar de fundering. Ze kan wel tekens zien die extra onderzoek rechtvaardigen⁴.
3. Vraag een QuickScan aan. Dat is een eerste verkennend onderzoek. Via KCAF kun je gratis en vrijblijvend offertes van erkende bedrijven vergelijken. Het onderzoek zelf betaal je⁶.
4. Laat een deskundige verder kijken als de QuickScan daar reden toe geeft.
5. Bespreek de uitkomst met je makelaar of notaris, ook over de vraag wie het herstel betaalt.

Wat het kost, verschilt per stap:

Dit zijn indicaties. Elk huis is anders. Banken kunnen de geschatte herstelkosten aftrekken van de getaxeerde waarde⁵. Soms kun je groot onderhoud zoals funderingsherstel meefinancieren met een hogere hypotheek, als dat past bij je inkomen¹⁰. Vraag het je hypotheekadviseur.

Wat weten we niet?

• Of er bij dit huis iets mis is, kan alleen een onderzoek laten zien. Een deskundige kan zeggen welk onderzoek past.
• De kostencijfers van KCAF zijn van 2022. Ze zijn bedoeld als richting.
• De kosten hierboven komen uit artikelen van Radar en KCAF. Vraag altijd een offerte voor jouw situatie.

Meer over de andere punten bij een oud huis lees je in ons hoofdartikel oud huis kopen.