Bouwkundige keuring: voor of na je bod, wat kost het en wat doet hij niet?

Wat is een bouwkundige keuring?

Een keurder loopt door het huis en kijkt naar de bouwtechnische staat. Je krijgt een rapport met beschrijvingen en foto's van de gebreken die hij ziet². Meestal staat er ook een inschatting van de herstelkosten bij¹.

De inspectie duurt volgens De Hypotheker ongeveer een tot twee uur. Het rapport komt meestal binnen een of een paar werkdagen². Een keurder moet in elk geval de bouwdelen nalopen waar gebreken duur kunnen zijn, zoals de fundering, de kruipruimte, het dak en de schoorstenen³.

Wat kost een bouwkundige keuring?

Knab noemt ongeveer € 350 tot € 550, afhankelijk van de grootte van het huis¹. De Hypotheker noemt € 449 voor een keuring via Woongarant². Dit zijn landelijke voorbeelden. Vraag daarom altijd een offerte.

Let op de laagste prijs. Radar schreef in 2023, op basis van de NRBI, dat aanbiedingen van € 200 of € 250 niet realistisch zijn. Een keuring met kwaliteitscontrole kost volgens dat artikel ongeveer € 100 tot € 150 meer dan zulke lage aanbiedingen⁴.

De keuring betaal je meestal zelf².

Wat kijkt een keurder wel na?

Het rapport van de NHG laat zien hoe zo'n keuring is opgebouwd. Per bouwdeel staat welke kosten je kunt verwachten. Er zijn drie soorten kosten³:

De kosten zijn geschat op basis van aannemersprijzen, inclusief btw. Stut-, sloop- en steigerwerk en vervolgschade zitten er niet in³. Het zijn dus indicaties en geen offertes.

Wat ziet een keurder niet?

Een keurder kijkt alleen naar wat zichtbaar is. Hij breekt niets open¹. Een lekkage in een muur of houtrot onder een vloer kun je dus missen.

De Hypotheker noemt fundering, leidingen en riolering als onderdeel van de keuring². Het NHG-model zegt dat de keurder in elk geval de zichtbare bouwdelen controleert. Vindt hij extra onderzoek nodig, ook naar delen die je niet ziet, dan moet hij dat in het rapport zetten. Bij scheuren of scheefstand in muren moet een deskundige de oorzaak onderzoeken³. Vraag daarom vooraf wat er in jouw keuring zit. Meer over funderingsproblemen lees je in ons artikel over funderingsproblemen herkennen.

Een rechtszaak laat zien waar de grens ligt. Een koper liet in 2015 een huis keuren. Bij de verbouwing in 2016 gingen vloeren en plafonds open. Toen bleek er houtrot in de vloerbalken te zitten en een slecht ondersteunde dakbalk. Het Gerechtshof Den Haag oordeelde in 2019 dat de keurder niet onzorgvuldig had gehandeld. Hij was gevraagd om een visuele keuring van zichtbare delen, zonder sloopwerk⁶. Elke zaak ligt anders. Lees dus wat in jouw opdracht staat.

Voor of na je bod laten doen?

Allebei kan. Dit zijn de verschillen, volgens Knab en De Hypotheker¹²:

In een krappe markt is er vaak geen tijd om vooraf te keuren. Dat noemt Knab zelf ook¹.

Een voorbehoud is een ontbindende voorwaarde. Daarmee spreek je af dat je van de koop afziet als de keuring bepaalde gebreken laat zien. Je bepaalt zelf de grens. De Hypotheker noemt als voorbeeld herstelkosten boven € 10.000, Knab € 5.000. Dat zijn alleen voorbeelden¹². Of een voorbehoud je bod minder sterk maakt, hangt af van de markt en de verkoper. Dat kan je makelaar je vertellen.

Knab wijst ook op de bedenktijd. Nadat je de getekende koopakte hebt gekregen, heb je drie dagen om zonder reden van de koop af te zien⁷. In die tijd kun je nog een keuring laten doen¹. Wil je weten hoe de koopakte omgaat met de leeftijd van een huis? Lees dan over de ouderdomsclausule.

Is een bouwkundige keuring verplicht?

Meestal niet². Soms wel:

• Voor een lening met NHG moet je een bouwkundig rapport laten maken als uit de taxatie blijkt dat er achterstallig onderhoud is dat snel hersteld moet worden, dat er meer bouwkundig onderzoek nodig is, of dat de woning in slechte staat is³.
• Een geldverstrekker kan een keuring eisen als de taxateur achterstallig onderhoud ziet van 10 procent of meer van de woningwaarde¹².

Bij een oud huis raadt De Hypotheker aan om een voorbehoud van bouwkundige keuring op te nemen². Meer over wat je bij zo'n huis kunt tegenkomen staat in ons artikel over een oud huis kopen.

Hoe kies je een keurder?

Het beroep van bouwkundig keurder is niet beschermd. In principe mag iedereen zich keurder noemen⁴. In 2021 schreef de minister aan de Tweede Kamer dat de wet geen eisen stelt aan de inhoud van een keuring⁵.

Er zijn wel keurmerken. Radar noemt het NRBI, waarbij keurders hun kwaliteit laten toetsen⁴. De minister noemt ook het keurmerk Vakkundig Gekeurd⁵. Dit raadt Radar aan⁴:

• Kies een keurder uit een register of met een keurmerk.
• Vraag of hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft.
• Lees de voorwaarden. Soms is de aansprakelijkheid beperkt tot het factuurbedrag.
• Kijk voor reviews ook buiten de eigen website van het bedrijf.

Wat doe je met het rapport?

Lees eerst welke punten direct nodig zijn en welke op termijn. Vraag voor de grote posten een offerte van een aannemer. Gebruik het rapport in het gesprek met de verkoper. Is er twijfel over de fundering of over asbest? Dan is vaak apart onderzoek nodig. Lees voor asbest ons artikel over asbest in huis.

De gratis check van Vingboons vervangt geen keuring. Hij laat vooraf zien wat openbaar bekend is: bouwjaar, panden op het perceel, energielabel, rijksmonumentstatus en een funderingsindicatie op postcodeniveau. In het dossier komen daar de bestemming uit het bestemmingsplan, de bekendmakingen in de straat, het grondwater en de prijsontwikkeling bij. Zo kun je gerichter vragen stellen aan de keurder, de verkoper en je makelaar. Begin op de startpagina of lees de checklist voor je een huis koopt.