Hoeveel overbieden? Actuele cijfers en wat je kunt doen

Hoe vaak wordt er overboden?

Overbieden betekent dat de verkoopprijs hoger is dan de laatste vraagprijs. Volgens de NVM gebeurde dat in het derde kwartaal van 2026 bij 66 procent van de verkochte woningen. In het tweede kwartaal was dat 72 procent en in het derde kwartaal van 2025 71 procent¹. Het komt dus nog vaak voor, maar minder vaak dan een jaar eerder.

De NVM schrijft zelf dat overbieden in de huidige markt niet meer vanzelf spreekt. Het hangt sterk af van de regio en het type woning².

Hoeveel werd er per woningtype overboden?

Dit zijn de cijfers van de NVM voor het derde kwartaal van 2026¹:

Een positief getal in de laatste kolom betekent dat er meer is betaald dan gevraagd. Het gemiddelde telt alle verkochte woningen mee, ook die onder de vraagprijs zijn verkocht.

Let op wat deze cijfers wel en niet zijn. Ze gaan alleen over woningen die via een NVM-makelaar zijn verkocht, inclusief woningen die onder voorbehoud zijn verkocht¹². Ze zijn landelijk. Voor jouw gemeente kunnen ze anders zijn.

Wat bepaalt hoeveel je kunt verwachten?

Een gemiddelde zegt niet wat jouw huis kost. De NVM noemt in de analyse wel een paar dingen die meespelen².

Hoe lang het huis te koop staat. Twee derde van de woningen staat korter dan een kwartaal te koop. Daar werd gemiddeld 4,2 procent meer betaald dan de vraagprijs. Bij woningen die 1 tot 2 kwartalen te koop stonden, was dat gemiddeld 1,8 procent minder. Bij nog langere verkooptijden gemiddeld 2,9 procent minder.

De kwaliteit van de woning en de advertentie. Brainbay, het databedrijf achter de NVM-cijfers, geeft elke woning een kwaliteitsscore van 1 tot 6. De makelaar beoordeelt de staat van onderhoud, het energielabel telt mee en foto's en teksten op Funda worden meegenomen. Bij een hoge score werd in 70 procent van de gevallen boven de vraagprijs verkocht, gemiddeld 3,6 procent. Bij een lage score was dat 57 procent en gemiddeld 1,8 procent.

Nog enkele cijfers van de NVM over dat kwartaal¹³:

• Aan het eind van het kwartaal stonden ongeveer 39.000 bestaande woningen te koop. Dat is 24 procent meer dan een jaar eerder.
• Een verkochte woning stond gemiddeld 31 dagen te koop. Een jaar eerder waren dat 29 dagen.
• De krapte-indicator was 2,8, tegen 2,3 een jaar eerder. Dat getal zegt ongeveer uit hoeveel woningen een koper kon kiezen. Onder de 5 spreekt de NVM van een krappe markt. Tussenwoningen zijn het krapst, vrijstaande woningen het minst krap¹³.

Wat betekent overbieden voor je hypotheek?

De bank rekent met de taxatiewaarde en niet met de vraagprijs. Je mag maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. Gebruik je het extra deel voor energiebesparende maatregelen, dan is dat 106 procent⁶. Valt de taxatie lager uit dan de koopprijs, dan kun je het verschil meestal niet meefinancieren. Dat betaal je zelf, naast de bijkomende kosten⁴.

Een voorbeeld van Harms & Bakx, een hypotheekadviseur: je koopt voor € 420.000 en de taxatie is € 410.000. Dan is je maximale hypotheek € 410.000 en komt € 10.000 uit eigen geld, plus de andere kosten. Je inkomen of andere verplichtingen kunnen de lening nog lager maken⁵. Het is een voorbeeld, geen berekening voor jouw situatie.

De WOZ-waarde is een schatting van de marktwaarde op 1 januari van vorig jaar⁷. Het is dus niet de prijs van nu. Hoe je hem opzoekt, lees je op WOZ-waarde checken. Gemiddelde verkoopprijzen per gemeente staan op huizenprijzen.

Hoe bepaal je je grens?

Een hypotheekadviseur raadt aan om vooraf drie bedragen op te schrijven⁵:

1. Je maximale budget voor de koop.
2. De maandlast waar je je prettig bij voelt.
3. De buffer die je na de koop wilt houden.

Kijk niet alleen naar de vraagprijs. Tel ook mee: kosten koper, taxatie, advies, een eventuele verbouwing en het onderhoud op korte termijn. Ook de maandlasten tellen: hypotheek, energie, verzekering en een reserve voor onderhoud⁵. Landelijke cijfers bepalen je grens niet.

Overbieden bij een oud huis

De NVM geeft geen cijfers voor oude huizen of kluswoningen apart. Dat kunnen we dus ook niet zeggen. Wel kun je bij een oud huis na de koop kosten krijgen die je nu niet ziet. Houd daar ruimte voor in je grens.

Een hoger bod is niet je enige middel. Je kunt ook onderzoek doen voordat je biedt. Lees wat een bouwkundige keuring wel en niet laat zien, en wat de ouderdomsclausule in de koopakte betekent. Meer over de risico's lees je in ons artikel over een oud huis kopen.

De gratis check van Vingboons laat vooraf zien wat openbaar bekend is: bouwjaar, panden en bijgebouwen op het perceel, energielabel, monumentstatus, een funderingsindicatie op postcodeniveau en buurtcijfers. Het dossier voegt daar de bestemming uit het bestemmingsplan, de bekendmakingen in de straat, het grondwater en de prijsontwikkeling aan toe. Dat geeft geen antwoord op de vraag wat je moet bieden. Het helpt je wel om met meer feiten naar je makelaar te gaan. Begin op de startpagina.

Wat we niet weten

Wat jouw bod moet zijn, daar geven we geen advies over. Je makelaar kent de markt en een hypotheekadviseur kent jouw situatie. Hoe het in jouw gemeente zit, staat niet in de landelijke cijfers van de NVM. Vraag je makelaar naar recente verkopen in jouw buurt.