Ouderdomsclausule: wat is het en kun je het weigeren?

Wat is een ouderdomsclausule?

Een ouderdomsclausule is een extra afspraak in de koopakte van een oud huis. Je verklaart daarin dat je weet dat het huis oud is. Een deel van het risico op verborgen gebreken verschuift dan naar jou. Welk deel, hangt af van de tekst. Je ziet de clausule vaak bij kluswoningen³.

Zonder clausule geldt een andere regel. Het huis moet dan geschikt zijn voor normaal woongebruik⁴. Met een clausule verschuift dat. Volgens de NVM geldt de clausule alleen voor gebreken die de verkoper niet kende. Kende hij een gebrek wel, dan moest hij het vertellen. Ook gebreken die niet direct door de ouderdom komen, kunnen eronder vallen. Een voorbeeld is een lekkend dak door een oude constructie².

Wat staat er in de tekst?

De tekst verschilt per koopakte. Dirkzwager geeft een voorbeeld van een ouderdomsclausule uit een NVM-koopakte. In dat voorbeeld verklaart de koper dat hij de hoge leeftijd van het huis kent. De eisen aan de bouwkwaliteit liggen daardoor lager dan bij nieuwbouw. De verkoper staat dan niet in voor onder meer vloeren, leidingen, riolering en doorslaand of optrekkend vocht. Dat geldt niet als hij de kwaliteit heeft gegarandeerd¹.

Dit is een voorbeeld. Lees de tekst in jouw akte zelf.

Vanaf welke leeftijd?

Er is geen vaste grens. Een woordvoerder van Vereniging Eigen Huis zegt dat de clausule gebruikelijk is bij huizen van ongeveer 50 jaar en ouder. Niet elk oud huis heeft er een⁶. Dirkzwager noemt voorbeelden van 59 en 80 jaar¹.

Weet je het bouwjaar niet zeker? Kijk op de pagina Hoe oud is mijn huis.

Wat valt er wel en niet onder?

Dat hangt af van de woorden in de clausule. Rechters lezen die niet altijd hetzelfde. Hieronder staan twee uitspraken uit 2019. Ook later oordelen rechters zo. In maart 2025 wees de rechtbank Amsterdam een koper af die vocht vond in een souterrain uit 1898. Vocht stond in de clausule, en de koper was vooraf ingelicht met een rapport en de vragenlijst⁸. Dit zijn voorbeelden, geen vaste regel.

Twee dingen volgen daaruit:

• Is de tekst algemeen, met een opsomming die niet volledig is, dan lezen rechters hem soms strak. De clausule dekt dan alleen wat bij de leeftijd hoort. Zo oordeelde het hof in Amsterdam¹.
• Noemt de tekst een onderdeel met name, zoals de vloeren, dan kan de clausule ruimer werken¹.

Bij de zaak in Den Haag had de verkoper in de vragenlijst "nee" ingevuld bij vragen over de vloeren. Het hof zag dat niet als garantie. Het betekende alleen dat de verkoper zei het niet te weten. Ook de bouwkundige die de keuring deed, zag de gebreken niet bij een visuele inspectie⁵. Meer hierover lees je in ons artikel over de NVM-vragenlijst.

En als de verkoper het gebrek wel kende?

Dan ligt het anders. Weet de verkoper van een gebrek dat je niet kon zien, dan gaat zijn plicht om dat te vertellen voor. Verzwijgt hij het, dan kun je hem er later op aanspreken⁷. Of dat in jouw geval lukt, kan een jurist beoordelen.

Kun je de ouderdomsclausule weigeren?

Je kunt erover praten voordat je tekent. Volgens MAX Vandaag kunnen koper en verkoper de clausule bespreken. Je kunt zeggen dat je het huis alleen koopt zonder clausule. De verkoper moet dat dan wel goed vinden. De NVM-woordvoerder zegt dat de koop kan afketsen als hij weigert⁶.

Er is een tussenweg. Je kunt een bouwkundige keuring als voorwaarde opnemen. Je mag dan van de koop af als de herstelkosten hoger zijn dan een afgesproken deel van de koopsom. Het artikel noemt als voorbeeld 10, 15 of 20 procent⁶. Overleg zo'n afspraak met je makelaar of notaris.

Wat doe je vóór je tekent?

1. Lees de clausule in je koopakte. Let op woorden als "onder andere" en op de onderdelen die met name genoemd worden.
2. Vraag om de ingevulde vragenlijst van de verkoper en lees die.
3. Laat een bouwkundige keuring doen. Univé raadt dat aan³. Lees wat zo'n keuring wel en niet ziet in ons artikel over de bouwkundige keuring.
4. Laat de tekst van de clausule bekijken door je aankoopmakelaar, notaris of een jurist.
5. Bepaal vooraf hoeveel je kunt bijbetalen als er iets misgaat.

De gratis check van Vingboons toont het bouwjaar, de panden op het perceel, het energielabel en of het huis een rijksmonument is. In het dossier staan daarnaast de bestemming uit het bestemmingsplan en de bekendmakingen in de straat. Dat vervangt geen keuring. Het helpt je wel om betere vragen te stellen. Een overzicht van wat je meer kunt nagaan, staat in Huis checken voor aankoop. Wat er verder bij een oud huis speelt, lees je in ons artikel oud huis kopen.

Zo gebruik je dit in de praktijk. Staat in de clausule dat de verkoper niet instaat voor leidingen en riolering? Vraag dan bij de bezichtiging hoe oud die leidingen zijn en wanneer ze voor het laatst zijn nagekeken. Laat je keurder er extra op letten. Zo weet je beter wat je overneemt, en kun je het meenemen in je bod.

Wat weten we niet?

• De actuele standaardtekst van de NVM hebben we niet naast je eigen akte gelegd. Het voorbeeld hierboven komt uit een artikel van 2020.
• Er komt steeds nieuwe rechtspraak bij. De uitspraken hier zijn voorbeelden, geen volledig overzicht.
• Of de verkoper de clausule schrapt, hangt af van hem en van de situatie.