NVM-vragenlijst: wat moet de verkoper vertellen?

Wat is de mededelingsplicht?

De verkoper moet je eerlijk en volledig informeren over het huis en het perceel. Dat zegt de NVM. Hij moet dat uit zichzelf doen. Je hoeft er niet naar te vragen¹.

Het gaat om belangrijke kenmerken en bekende gebreken. Vooral om gebreken die je tijdens een bezichtiging niet ziet, zoals een lekkage of vochtprobleem, een scheur achter een kast of eerdere schade en herstel¹.

Ook juridische zaken horen erbij. Denk aan een erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad voor de buren. Dat staat meestal in de eigendomsakte. Je hoort een kopie van die akte te krijgen¹.

Wat is de NVM-vragenlijst?

De verkoper vult een vragenlijst in over het huis en het perceel. Bijvoorbeeld: is er ooit lekkage geweest, zijn er gebreken aan de vloeren of het dak, is er verbouwd? De NVM-makelaar zorgt dat de lijst bij jou komt. Naast de lijst geeft de verkoper een kopie van de eigendomsakte mee. Staat er iets bijzonders niet op de lijst of in de akte? Dan hoort dat schriftelijk te worden vastgelegd¹.

De lijst is dus de vorm waarin de verkoper zijn mededelingsplicht invult. Lees hem aandachtig. Vergelijk hem met wat je zelf ziet, met het keuringsrapport en met de stukken van de gemeente.

Hoeveel kun je op de lijst vertrouwen?

De plicht van de verkoper geldt voor wat hij zelf weet². Weet hij van een gebrek niets, dan kan hij het ook niet melden.

Dat zei ook het hof in Den Haag in 2019. Het ging om een huis van meer dan 80 jaar oud met houtrot in de vloerbalken. De verkoper had bij vragen over de vloerconstructie "nee" ingevuld. Het hof zag dat niet als garantie. Het was een verklaring dat hij van het gebrek niet wist. Niet bewezen was dat hij het kende of had moeten kennen. Daarnaast stond er een ouderdomsclausule in de koopakte die de vloeren met name noemde. De koper kreeg ongelijk³.

De lijst helpt je dus bij je eigen vragen, maar neemt je onderzoek niet over.

Wat doe je met de ingevulde lijst?

Behandel de lijst als een startpunt voor je gesprek met de verkoper en de makelaar. Dit kun je doen:

1. Lees elk antwoord. "Niet bekend" betekent dat de verkoper het antwoord niet weet. Vraag dan door.
2. Zie je een "ja"? Vraag wat er is gebeurd, wanneer en wie het heeft hersteld. Vraag ook of er een factuur, garantie of rapport is.
3. Leg de antwoorden naast wat je zelf ziet bij de bezichtiging en wat je keurder vindt.
4. Heeft de verkoper het huis niet zelf bewoond, bijvoorbeeld bij een erfenis? Dan weet hij mogelijk weinig. Vraag dat na.
5. Bewaar de lijst, de brochure en je berichten met de makelaar. Die heb je nodig als er later iets blijkt.

Wat moet jij zelf doen?

Je hebt een onderzoeksplicht. Een bezichtiging is volgens de NVM "veel meer dan even rondkijken". Wat je had kunnen zien, zoals een scheur in de muur, ramen die slecht sluiten of een oude keuken, komt later voor jouw rekening. Je moet ook juridische zaken nakijken, zoals erfdienstbaarheden, erfpacht en opstalrecht². Meer over erfpacht lees je in ons artikel over erfpacht.

De onderzoeksplicht heeft een grens. Wist de verkoper iets dat jij niet kon zien, dan gaat zijn plicht voor¹. De Hoge Raad zei in 1998 dat een koper die zijn onderzoeksplicht verzaakt, de verkoper niet automatisch van zijn mededelingsplicht ontslaat. Er moet naar alle omstandigheden van het geval worden gekeken⁴. De Hypotheker legt het eenvoudig uit: een verkoper die een bekend gebrek verzwijgt, kan niet zeggen dat jij beter had moeten kijken⁶.

De Consumentenbond voegt iets toe dat je moet weten. Wil je de verkoper later aanspreken, dan moet je bewijzen dat hij het gebrek kende of had moeten kennen⁵.

Wat kun je nog meer doen?

De NVM noemt deze stappen:²

1. Laat een bouwkundige keuring doen vóór je tekent. Gebruik de uitkomst in het gesprek over de prijs. Lees wat een keuring wel en niet ziet in ons artikel over de bouwkundige keuring.
2. Kijk in het bestemmingsplan of omgevingsplan wat er mag.
3. Vraag bij de gemeente welke vergunningen zijn verleend. Is er flink verbouwd? Controleer of daar een vergunning voor is.
4. Check de bodem via de gemeente of Bodemloket.nl.
5. Overweeg een aankoopmakelaar.

Vraag de makelaar daarnaast concreet door, bijvoorbeeld over vochtplekken en scheuren.

De gratis check van Vingboons helpt bij het begin. Je ziet het bouwjaar, de panden op het perceel, het energielabel en de monumentstatus. In het dossier staan ook de bestemming uit het bestemmingsplan en de bekendmakingen in de straat. Zo kun je de antwoorden op de vragenlijst naast wat openbaar bekend is leggen. Meer punten vind je op huis checken voor aankoop.

En als je na de koop een gebrek vindt?

Blijkt na de koop dat de verkoper iets wist en niet vertelde? Vraag dan juridisch advies, bijvoorbeeld via je rechtsbijstandsverzekering of het Juridisch Loket. Wacht niet te lang. Je moet een gebrek binnen bekwame tijd melden aan de verkoper, nadat je het hebt ontdekt of had kunnen ontdekken. Je vordering verjaart twee jaar na die melding⁷. Maak foto's, bewaar de vragenlijst en leg vast wat je ziet.

Staat er een ouderdomsclausule in je koopakte? Dan wegen vragenlijst en clausule samen. Lees hoe dat zit in ons artikel over de ouderdomsclausule.

Wat weten we niet?

• Of invullen van de vragenlijst voor de verkoper verplicht is, hebben we niet kunnen nagaan. Vraag het je makelaar.
• Hoe rechters nu met een foute of onvolledige lijst omgaan. We lazen één uitspraak uit 2019 en één arrest uit 1998.
• Wat er gebeurt als de verkoper en de makelaar iets anders zeggen. Een jurist of notaris kan je situatie beoordelen.