Asbest in een huis kopen: wat moet je weten?

Wanneer kan er asbest in een huis zitten?

Sinds 1 juli 1993 is asbest in Nederland nagenoeg verboden. Huizen van vóór 1994 gelden daarom als asbestverdacht⁷. Oude voorraad werd daarna soms nog gebruikt¹. Heb je het bouwjaar niet bij de hand? Dat zie je gratis op onze pagina hoe oud is mijn huis.

Milieu Centraal noemt een paar perioden per toepassing¹:

Een huis uit de jaren zestig kan dus al asbest bevatten in de vloer, ook als het later is verbouwd.

Waar zit asbest in een oud huis?

Dit noemen Milieu Centraal en IPLO onder meer¹²:

• In huis: plafondplaten, zachtboard, platen achter de cv-ketel, vensterbanken, gemarmerde vinyltegels, aftimmering, isolatie rond leidingen, tussenwanden en vloerzeil.
• Om het huis: daken, dakgoten, regenpijpen, de kit tussen ramen en kozijnen, en gevelbekleding.

Een asbestdak is een aandachtspunt. De Rijksoverheid schrijft dat zulke daken meer dan 30 jaar oud zijn en verslijten, en moedigt eigenaren aan er iets mee te doen⁵. Een landelijk verbod op asbestdaken is er niet. De Eerste Kamer verwierp in juni 2019 het wetsvoorstel dat dit verbod per 2025 wilde invoeren⁴. Vervangen is wel verstandig. Bij een erg beschadigd asbestdak kan de gemeente de eigenaar dwingen het te verwijderen⁹.

Kun je asbest zien?

Niet makkelijk. Om zeker te weten of je met asbest te maken hebt, is meestal een onderzoek door een laboratorium nodig¹. Bij golfplaten kan een code helpen. NT, AF, AFM, NA, AP en AV betekenen asbestvrij. AT, NF en CAF betekenen asbesthoudend. Een keurmerk als KOMO of een merknaam als Eternit zegt niets over asbest. Is een dak deels hersteld, controleer dan elke plaat apart¹.

IPLO adviseert bij beschadiging of vrijgekomen vezels om de ruimte af te zetten, niet te stofzuigen of te vegen en een gecertificeerd bureau te vragen². Voor vragen over gezondheid verwijst IPLO naar de huisarts of GGD². Bij andere vragen kun je de Asbest Helpdesk bellen: 088 797 0790¹.

Wat zegt de koopakte over asbest?

Bij oudere huizen staat vaak een asbestclausule in de koopakte. Univé legt uit³:

• Het is geen wettelijke plicht, maar bij oudere huizen komt het vaak voor.
• De koper accepteert het huis in de huidige staat, inclusief eventueel asbest. Het risico en de kosten liggen dan bij hem.
• Volgens Univé moet asbest wel worden gemeld bij verkoop.

Dat laatste hangt samen met de algemene mededelingsplicht van de verkoper. Hij moet vertellen wat hij weet over het huis. Als koper heb je daarnaast een onderzoeksplicht: je moet zichtbare tekenen van problemen onderzoeken⁶. Wat dat in jouw situatie betekent, kan een notaris of jurist je zeggen. Lees ook ons artikel over de NVM-vragenlijst en over de ouderdomsclausule.

Wat moet je laten onderzoeken?

Een asbestinventarisatie is een onderzoek door een erkend bedrijf. Milieu Centraal noemt wanneer het nodig is¹:

• als je een gebouw van vóór 1994 gaat slopen of verbouwen, dan is het meestal verplicht;
• als je niet-hechtgebonden asbest vermoedt;
• als hechtgebonden asbest beschadigd of bewerkt is, bijvoorbeeld door boren of zagen.

Een inventarisatie met visuele inspectie kost volgens Milieu Centraal € 400 tot € 500. Een destructieve inspectie, die je nodig hebt voor bouw of sloop, is vaak enkele honderden euro's duurder¹. De datum van deze bedragen staat niet op de pagina. Vraag dus een offerte.

Univé raadt aan om een bouwkundige keuring te laten doen en daarbij te vragen naar asbest. Dan wordt de asbestclausule concreter³. Lees wat een keurder wel en niet ziet in ons artikel over de bouwkundige keuring.

Wie mag asbest verwijderen?

Meestal een gecertificeerd bedrijf. Je kunt het certificaat controleren in het Ascert-register². Een particulier mag onder strenge voorwaarden zelf tot 35 m² asbest uit een woning verwijderen. Het moet gaan om geschroefde platen die niet beschadigd zijn. Je haalt ze er in zijn geheel uit, zonder breken of zagen, en zonder hulp van een bedrijf⁸. Asbestverwijdering meld je vooraf bij de gemeente, via het Omgevingsloket⁸. Spuitasbest moet een professional volledig verwijderen of afsluiten¹.

Twijfel je, of is het materiaal beschadigd? Laat het dan een gecertificeerd bedrijf doen. IPLO schrijft dat schoonmaken na onzorgvuldige verwijdering vaak duurder is dan een gewone sanering². Wat een sanering kost, staat niet in de bronnen die we lazen. Vraag daarom altijd een offerte aan een gecertificeerd bedrijf.

Er komt volgens de Rijksoverheid naar verwachting per 1 januari 2027 een nieuw vergunningstelsel voor bedrijven die asbest verwijderen⁵.

Wat vraag je als koper?

1. Is het huis van vóór 1994? Dan kan er asbest zitten.
2. Is er al een asbestinventarisatie gedaan? Vraag de verkoper om het rapport.
3. Staat er een asbestclausule in de koopakte? Lees de tekst goed.
4. Is er een dak of zijn er platen met een code? Laat die controleren.
5. Wil je verbouwen of slopen? Dan is een inventarisatie meestal verplicht.
6. Vraag de keurder of hij let op asbest.

Wil je weten wat er verder bij een oud huis kan spelen? Lees ons artikel over een oud huis kopen. De gratis check van Vingboons laat het bouwjaar en de panden en bijgebouwen op het perceel zien, zoals een schuur of garage. Daarmee weet je waar je naar kunt vragen. Het zegt niet of er asbest zit. Begin op de startpagina.

Wat we niet weten

• Wat het verwijderen van asbest kost. Daarvoor vonden we geen bron.
• Welke extra regels jouw gemeente heeft, bijvoorbeeld bij het inleveren op de milieustraat. Vraag het na.